《揭阳市区“三旧”改造专项规划（2021-2025年）》（以下简称《规划》）已经揭阳市人民政府批准实施，并在网站对规划成果主要内容予以公布。现对《规划》解读如下：

一、规划编制背景

一是落实省编制专项规划要求。根据《关于开展“三旧”改造规划修编工作的通知》（粤建规函〔2014〕1972号）、《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）、《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（广东省人民政府令第279号）等规定和我市出台的《关于深入推进“三旧”改造工作促进节约集约用地的实施意见》（揭府办〔2018〕90号）部署要求，鉴于原编制的“三旧”改造专项规划于2020年过期且已无法满足市区“三旧”改造需求，揭阳市自然资源局组织编制《规划》，作为中心城区“三旧”改造实施工作有序推进的基础和前提。

二是响应部、省相关发展要求。积极响应国家、省出台《关于在城乡建设中加强历史文化保护传承的意见》、《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号）、《广东省村镇工业集聚区升级改造攻坚战三年行动方案（2021-2023年）》（粤自然资发〔2021〕7号）等指导性政策文件，《规划》进一步深化落实 “三旧”改造中应注重历史文化保护、防止大拆大建以及推动“工改工”等精神，明确了改造方向、确定改造模式等内容，构建了“三旧”改造的纲领性规划。

三是结合揭阳发展新需求。紧紧围绕揭阳加快建设宜居宜业宜游的活力古城、滨海新城和沿海经济带上的产业强市发展目标，《规划》以国土空间总体规划为依据，充分衔接揭阳市历史文化名城保护规划，在注重历史文化保护的基础上，以产业发展规划为指引，以“工改工”为主攻方向，强化产业用地资源保障，促进产业转型升级，是推进“三旧”改造工作、审查和审批项目改造方案的规划依据。

二、规划主要内容

《规划》总结上版“三旧”改造规划编制及实施效果，充分与最新国土空间规划对接，明确了市区“三旧”改造总体目标及改造策略，提出“三旧”改造方向指引和管控要求，可以更好引领市区“三旧”改造，服务产业转型升级和城市建设。《规划》分为十一章，包括规划概况、“三旧”改造范围、上一轮改造规划实施评估、改造目标与策略、改造类型与方式指引、改造功能引导与用地规划、空间管控指引、改造强度指引、专项控制指引、重点改造片区与改造计划和实施机制建议，其主要内容包括：

（一）明确规划期限和规划范围。按照省有关文件要求，“三旧”改造规划期限为5年，《规划》衔接“十四五”规划年限和在编的揭阳市国土空间总体规划近期年限，确定本次规划年限为2021-2025年。规划范围保持与国土空间总体规划规划范围一致，为揭阳市市辖区范围，包含揭东区（含高新区）和榕城区（含产业园），其中以已标图建库的“三旧”用地为基础，合理确定“三旧”改造地块范围。

（二）上轮改造规划实施评估。评估上一轮改造规划的实施情况，针对“改造进度缓慢、方向失衡、公益设施比例不足、政策配套不够完善”等问题，分析原因，提出对策。明确本轮规划修编的主要方向为建立多种模式分类推进的改造模式、推进成片连片改造策划与实施、构建刚性与弹性结合的管控体系、合理确定分期改造目标、提出政策优化的建议措施。

（三）改造目标与策略。统筹资源保护利用与开发建设，合理确定规划目标体系，明确实施路径和改造模式。强调改造中对历史文化资源的保护，在实施更新行动中防止大拆大建、促进产业高质量发展，大力推进“工改工”，提高存量工业用地资源配置效率。确保“三旧”改造进一步凸显以人为本、关注民生的新型城镇化理念，进一步促进用地集约高效，进一步提升城市建设品质。

（四）改造类型与方式指引。采取“多种模式、分类指导”的思路，针对不同地区、不同类型制定不同的政策和管理策略，确定“全面改造+微改造+混合改造”改造类型，形成分类改造指引。

（五）划定“三旧”改造单元。结合揭阳战略发展方向，综合考虑道路、河流及产权边界等因素，划定106个“三旧”改造单元，构建“三旧改造单元—三旧改造项目”的空间管控规划体系，对“三旧”改造单元提出详细指引。“三旧”改造单元以连片改造为原则，确保基础设施和公共服务设施相对完整，综合考虑道路、河流及产权边界等因素。

（六）加强对改造用地的空间管控。结合国土空间总体规划、控制性详细规划的开发强度、密度等控制指标要求，提出相应的控制分区，对开发强度进行五级分区控制。具体“三旧”改造项目容积率的确定应以本次规划分区和控规为基础，以成本和收益基本平衡为原则，通过单元规划论证确定。

（七）专项控制指引。重点针对产业升级、综合交通、城市配套要求、历史文化和自然生态保护、人居环境质量改善等进行规划和引导，增强“三旧”改造规划对于完善城市功能、优化空间布局，推动城市存量用地综合效益的科学提升。

城市产业升级指引。通过政府统筹，企业参与，重点推进旧厂房用地整合改造。在老城区、榕江新城建设现代服务业集聚区，引导金融保险、商务商贸、文化创意等产业集聚，发挥规模集聚效益。推动传统产业园区升级改造，规划具有产业特色的工业园区，引导具有发展前景和土地产出率较高的工业企业向园区集聚。通过“三旧”改造单元，对零散地块进行统一谋划，统筹开发，为产业发展提供良好的空间载体。对有条件的低效村级工业园、“退二进三”旧厂房等工业用地进行微改造，构建低成本、便利化、全要素、开放式的众创空间。

综合交通优化指引。通过“三旧”改造对用地布局和结构进行调整，进一步完善交通设施布局、增加设施供给。严格落实规划的轨道交通线位、站点，为轨道交通建设预留空间。

公共服务设施指引。配套服务设施及保障性住房布局应与未来城乡发展空间布局相结合，合理利用“三旧”改造用地资源完善公益性公共服务设施建设，构筑多中心、多层次、网络化的配套服务设施体系，满足公众教育、医疗、体育、文化等各类生活需求，提升居民生活水平。

历史文化保护与利用指引。有效保护和合理利用历史文化资源，延续传统格局和风貌。以《揭阳古城保护条例》《揭阳历史文化名城保护规划》等法律法规及上位规划为依据，提出古城范围内以保护为主，加强对历史城区、历史文化名镇名村和历史文化街区、不可移动文物和历史建筑、非物质文化遗产等不同层次历史文化资源的有效保护和合理利用，注重与旅游业发展、潮汕文化特色传承、公共空间营造相结合。持续推进揭阳古城等历史文化地标及周边环境的品质及功能提升。

（八）重点改造片区及改造时序指引。结合国土空间总体规划、控制性详细规划的规划目标与要求，与近期建设规划等相关规划协调、对接揭阳市、区两级重点平台建设范围，确定近期9大重点改造片区。结合各区实际改造需求，建议采用试点先行，社会公益性项目优先、亟待完善用地手续的项目优先的原则，有序推进“三旧”改造工作。

（九）建立健全规划实施机制。结合省市“三旧”改造相关政策和经验，提出与揭阳实际情况相匹配的政策保障、规划管控、组织工作体系等实施机制建议。强化规划的引领和控制作用。建立“专项规划—年度实施计划—控规单元(‘三旧’改造单元)规划—‘三旧’改造方案”的“三旧”改造规划管控体系，促进“三旧”改造长效运作的系统性机制形成，注重“三旧”改造工作的整体性和前瞻性。

三、公众意见及专家意见采纳情况

《规划》于2019年8月召开专家评审，与会专家认为规划思路清晰、调查详实、内容全面实施性强，原则通过专家评审，同时提出“加强与相关规划衔接、完善重点改造片区管控指引和策略引导、细化落实近期重点改造项目”等意见，《规划》均予以完善落实。

《规划》于2020年12月25日至2021年1月25日通过网站进行公示，公示期间未收到意见。