《揭阳市住宅小区物业管理条例》（以下简称《条例》）出台严格执行《中华人民共和国立法法》和《广东省地方立法条例》的规定。2020年列入市人大常委会立法计划，由揭阳市住房和城乡建设局开展了对市内和市外立法调研，起草后报送市政府审查，市政府向市人大常委会提交法规议案，市人大常委会经过多次征求意见和修改完善，于2023年5月31日揭阳市第七届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过，业经广东省第十四届人民代表大会常务委员会第四次会议于2023年7月27日审查批准，并于2023年11月1日正式实施。

一、立法背景

　　物业管理涉及千家万户，事关社会安定、百姓福祉，对改善城市面貌、优化居住环境、维护社会稳定有着重要意义。近年来，随着上位法的变化和我市城市化进程加快，出现了一些亟待解决的问题，具体表现在：一是成立业主大会、选举业主委员会难度大，业主、业主委员会与物业服务人各自的合法权益难以有效维护；二是建设单位开发建设的遗留问题频频引发物业管理纠纷；三是物业服务人服务不规范，对物业服务人的监管措施有待完善；四是有关部门对住宅小区物业管理活动监督管理的行政管理职责需要进一步明确；此外，我市住宅小区物业管理还存在不少突出问题等。由此产生的物业管理纠纷日益增多。故而，更好在法治轨道上提高住宅小区物业管理的能力和水平，成为了新时代加强社区基层治理、维护社会和谐稳定、保障人民安居乐业的迫切需求。

二、主要内容解读

　　《揭阳市住宅小区物业管理条例》共六十九条，包括总则，业主、业主组织和物业管理委员会，前期物业管理，物业管理服务，物业的使用和维护，法律责任和附则等七章内容。《条例》充分重视了与上位法的衔接，重点针对上位法中未明确的、物业管理实践中迫切需要解决的一些问题作了规定，填补了有关法律法规的空白。以下就《条例》主要内容，特别是针对解决我市物业管理实际问题的创新性内容，按照条文顺序说明如下：

　　(一)关于物业管理部门职责分工

　　为了保障物业管理的规范、有序进行，更好解决当前物业服务人资质取消后如何进行行政监管的问题，条例具体界定了市人民政府，市、县（市、区）房屋行政主管主管部门及相关部门的职责，确定了乡（镇）人民政府、街道办事处、村（居）委员会的职责，并加强物业服务人行业协会自律管理。注重物业管理体制改革创新，由单一部门管理向部门联动、基层政府统筹协调管理进行转变。其中：

　　1.第五条规定市住房城乡建设局作为主管部门应当履行（一）制定本市物业管理相关政策并组织实施；（二）建立本市物业管理信用制度；（三）建立、维护本市物业管理信息平台；（四）指导、监督本市住宅专项维修资金管理工作；（五）引导、支持成立本市物业管理行业协会，指导、监督其依法开展行业自律和服务工作；（六）制定管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则、前期物业服务合同、物业服务合同等示范文本；（七）制定并公布书面要求成立业主大会和组织成立物业管理委员会的程序指引；（八）组织开展物业管理相关法律、法规的宣传和培训；（九）法律、法规规定的其他职责

　　2.第六条规定县区住房城乡建设局，具体履行下列职责：（一）依法确定、调整物业管理区域；（二）指导、监督前期物业服务招标投标、物业承接查验、专项维修资金的使用等物业管理活动；（三）办理业主委员会、物业管理委员会、前期物业服务合同、物业服务合同等事项的备案；（四）指导、协助成立业主大会、选举业主委员会、组织成立物业管理委员会，监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会依法履行职责;（五）依法对物业服务人和从业人员的物业服务活动进行监督管理；（六）指导乡镇人民政府（街道办事处）开展物业管理相关工作；（七）组织开展物业管理相关法律、法规的宣传和培训；（八）按照工作职责处理物业管理活动中的投诉和纠纷；（九）法律、法规规定的其他职责。

　　3.第八条规定乡镇人民政府（街道办事处）对辖区内的物业管理活动履行下列职责：（一）指导、协助成立业主大会、选举业主委员会；（二）按照规定组织成立物业管理委员会；（三）指导、监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会依法履行职责；（四）办理前期物业服务合同、物业服务合同等事项的备案；（五）建立健全物业管理纠纷调解处理机制，协调处理物业管理纠纷；（六）根据需要选定提供应急物业服务的物业服务人；（七）协调处理住宅小区物业消防安全管理问题；（八）法律、法规规定的其他职责。

　　4.第九条规定村（居）民委员会应当协助县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门、乡镇人民政府（街道办事处）对本区域内物业管理活动进行监督和管理，依法对成立业主大会、选举业主委员会、组织成立物业管理委员会等给予协助，向住房城乡建设主管部门、乡镇人民政府（街道办事处）反映业主的意见、要求和提出建议。

　　5.第十条规定物业管理行业协会应当按照章程开展行业自律管理，接受住房城乡建设主管部门的指导和监督，并采取下列措施促进物业管理行业健康有序发展：（一）制定物业服务标准，总结、交流物业服务工作经验，推广先进物业服务技术和方式；（二）建立物业服务人及其从业人员诚信档案，加强行业规范；（三）调解行业纠纷，维护市场秩序和公平竞争；（四）组织开展行业培训和职业道德、从业纪律教育；（五）法律、法规规定的其他措施。

　　（二）关于规范业主大会、业主委员会的制度

　　业主大会、业主委员会运作不规范是引发物业管理纠纷的原因之一，主要表现在成立业主大会、设立业主委员会的小区数量少成立难、业主委员会不依法履行职责，业主委员会的运行存在权力边界不清晰、权责不对等、运行不规范、行政监管空白、违法成本较低等问题。上位法对业主大会、业主委员会不履职行为缺乏明确规定，缺乏对违规行为有效的监管制度。我市参考住房城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》中的有关规定，在条例中对业主大会、业主委员会制度作出详细规定，主要包括：

　　1.条例第十二至十三条明确业主大会的发起主体和成立条件、第十四条明确县区住建局与乡镇街道的业务指导和推荐筹备组业主代表的职责、第十五条规定业主大会筹备组成员的组成、第十六条规定建设单位物业服务人配合筹备组工作的义务、第十七条规定筹备组的职责、第十八至二十条规定了业主大会的职权、投票形式及表决公示义务；

　　2.条例第二十一条规定业主委员会的职责和组织构成、第二十二至二十三条规定业主委员会委员的产生来源和选举规则、第二十四至二十五条业委会职权、备案要求、组织形式、会议表决结果公示等制度、第二十七条明确业委会委员、工作人员的禁止行为、第二十八条明确业主委员会换届选举的要求、第二十九条规定了业委会在履职过程中对相关重要信息的公示、更新义务，包括会议决定、物业服务合同、工作开支等。

　　（三）关于物业管理委员会制度

　　业委会选举难及运作不规范是我市乃至全国物业管理存在的主要问题之一，也是引发小区物业管理维稳事件的主要原因。如何破解业委会选举难和规范运作就成为本次立法的重点问題，因此在条例中创新设立了物业管理委员会制度。物业管理委员会的主要作用是在不具备成立业主大会或业委会的成熟条件时，负责代行业主大会和业主委员会职责，在业主委员会产生后解散。起到与物业服务人协调物业管理工作，在紧急情下组织业主共同决定物业管理重要事务的作用。物业管理委员会是业主大会、业委会发展的推动力量，是业主大会、业委会缺位时的及时补位。业委会体现的是业主对物业小区事务的自主管理，物业管理委员会则体现的是业主、物业服务人和政府三方对小区的共建共治共享。

　　条例第三十条规定了物业管理委员会成立条件、第三十一条规定了物管会职权、第三十二条规定了物管会成员产生规则、第三十三执三十四条规定了物管会的公示、备案制度、第三十五条规定物管会会议制度、第三十六条规定物管会解散时的移交义务。

　　（四）关于物业服务人管理服务行为

　　物业服务人的管理服务行为是否规范，是否依法履行了物业服务合同约定的义务，直接影响到业主、物业使用人享受的物业服务质量和居住、使用质量。针对我市物业服务人在物业管理活动中存在的一些突出问题，条例拟定了多项制度规范物业服务人行为，并设定了相应的法律责任，确保制度的权威。主要制度包括：

　　1.第三十八条规定建设单位应当通过公开招投标的方式选聘前期物业服务人的制度及可以采取协议方式选聘的例外情形。第三十九至四十条规定前期物业服务合同、临时管理规约应当作为物业买卖合同的附件，并规定了其中的主要内容，要求不得减损业主合法权益，提倡参照市局制定的示范文本。第四十二条规定前期物业服务收费标准的制定机制。

　　2.第四十一条规定承接新建物业前，物业服务人员、建设单位、县区局各方的具体义务。

　　3.第四十三条规定了业主大会决定选聘物业服务人的操作规范、第四十四条规定物业服务合同的约定范围、公示、备案制度。

　　4.第四十五至四十七条明确了物业服务人应当按物业服务合同提供服务的基本原则，细化了物业服务人在物业管理活动中具体义务：包括基本服务内容、对公用设施设备及场地维护管理义务、建立日常档案、保护业主人身财产安全、听取业主意见接受业主监督、配合有关部门做好基层治理工作、做好公共安全防范和协助有关部门对安全事故应急处置、重要信息公布更新等内容。

　　5.第四十八至四十九条规定了物业服务费的具体细则，包括行业协会定期发布服务项目、标准及计价规则供各方参考、业主的付费义务、物业服务人员收取物业费必须已按法律和合同约定提供物业服务、未出售或未交付物业的缴费由建设单位承担等内容。

　　6.第五十至五十一条规定了物业服务纠纷的处理原则，物业服务终止时原物业服务人的移交义务及有关部门的职责。健全了物业服务人退出和承接物业管理权制度。明确了退出和承接物业的程序第五十二至五十三条规定了有关部门对物业服务人员的信用管理、应急物业服务管理制度。

　　（五）关于物业的使用和维护

　　1.第五十四条规定了明确任何单位和个人不得擅自改变公共建筑和公用设施的用途，物业服务人确需改变用途的，必须经业主大会同意并依法办理相关手续；第五十六条规定了物业管理区域内禁止从事活动，有利于维护良好的秩序和环境

　　2.第五十七条因应新能源汽车的迅速发展势头，规定了各类小区设置、增设充电设施的要求，明确了物业服务人员的消防安全管理义务。

　　3.第五十八条至五十九条、六十一至六十二条规定了装饰装修的管理制度，物业服务人对物业共用设施设备的巡查养护义务，任何单位和个人对共用部位共用设施设备的禁止行为。

　　4.第六十条规定了住宅专项维修资金的交存、使用原则，第六十三条倡导建立建立和完善多元化物业管理纠纷调解处理机制。

　　第六十四至六十八条对各类主体违反本条例规定应承担的法律责任、行政处罚实施主体等内容进行了具体规定，为有关部门规范物业管理领域的各类违法行为提供了有力抓手。

　　第六十九条明确条例自2023年11月1日起施行。

三、《条例》的亮点

　　（一）《条例》创设了物业管理委员会制度，明确物业管理委员会的成立条件、成员组成、议事制度、解散条件等内容。《条例》中明确，物业管理委员会的主要职责是推动符合条件的住宅小区成立业主大会，并规定物业管理委员会可以组织业主依法决定有关重大事项，或者根据业主大会的决定办理物业管理相关事务；《条例》规定物业管理委员会应当接受县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门和乡镇人民政府（街道办事处）的指导和监督，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

　　（二）《条例》细化了业主大会筹备以及首次业主大会召开的相关规定。《条例》中明确，只要占物业管理区域内业主总人数百分之二十以上的业主联名的，或已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域百分之五十以上的，业主可以向物业所在地的县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门或者乡镇人民政府（街道办事处）提出成立业主大会的书面要求。

　　（三）《条例》强化了住房城乡建设主管部门和乡镇人民政府（街道办事处）在推进业主大会成立中的职责。规范业主委员会的选举和运作，明确经业主大会决定，业主委员会可以聘请专职工作人员，增强业主委员会的执行能力。

　　（四）《条例》明确了新建住宅小区在充电设施管理方面规定。《条例》规定新建住宅小区内应当配置电动摩托车、电动自行车集中充电设施，机动车停车位（库）应当配建电动汽车充电设施或者预留建设安装条件，《条例》中明确新建住宅配套的停车位应直接配建10%的充电桩，100%预留建设安装充电桩的条件，以满足后期建设充电桩的需求。

　　（五）《条例》明确物业服务人对电动汽车充电设施加装的协助义务。既有住宅小区内经业主共同决定，可以增建、改建电动汽车、电动摩托车、电动自行车公用充电设施。另外，明确业主专用停车位（库）加装电动汽车充电设施的要求以及物业服务人的协助义务，为业主“充电难”提供解决路径。

四、下一步工作

　　市住房城乡建设局将继续深入贯彻以人民为中心的发展思想，营造贯彻《条例》浓烈氛围，切实将《条例》灵活运用到物业管理实际工作中去，扎实推进物业管理工作纳入基层治理工作体系，进一步提高物业管理水平，加快打造安全有序、整洁舒适、宜居和谐的住宅小区，为法治揭阳作出新的更大贡献！