（2021-2025年）》成果公布公告
我局组织编制的《揭阳市区“三旧”改造专项规划（2021-2025年）》已按程序经揭阳市人民政府批准实施。根据有关法律法规规定，现将规划成果主要内容予以公布。
揭阳市自然资源局
2022年12月27日
揭阳市区“三旧”改造专项规划
（2021-2025年）
一、指导思想
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入学习贯彻习近平总书记对广东重要讲话和重要指示精神，深化落实省“1+1+9”工作部署和构建“一核一带一区”区域发展格局要求，加快建设宜居宜业宜游的活力古城、滨海新城和沿海经济带上的产业强市，按照党中央、国务院关于深入推进城镇低效用地再开发的决策部署，“开发中强调保护，在实施更新行动中防止大拆大建”，以国土空间总体规划为依据，以产业发展规划为指引，以“工业改工业”为主攻方向，强化产业用地资源保障，促进产业转型升级。遵循市场化运作规律，以优化“三旧”改造内生动力机制为方向，提高存量土地资源配置效率，改善城乡人居环境，促进产业转型升级，加强历史文化和生态环境保护，切实保护名木古树，深入推进“三旧”改造工作。
统筹规划、有序推进。坚持统筹规划、高起点规划，实行严格的规划控制。从全局角度出发，立足全市发展的战略，在国土空间总体规划和各地区详细规划的引领下，对“三旧”改造范围内的建设用地，实行统一、科学、全方位的立体规划。通过建立合理的开发建设时序，形成符合市场规律及城市可持续发展的规划实施计划，并有效引导项目改造建设的有序推进。同时，“三旧”改造要从各地块实际情况出发，采用差异化的改造策略，针对不同对象采用不同的改造模式，因地制宜、合理有序地解决问题，促进区域特色形成。
以人为本、民生为重。坚持以人为本，正确处理“三旧”改造过程中的经济、法律关系，切实保障土地权利人的合法权益，充分调动社会各方参与改造的积极性，维护社会稳定。同时，通过“三旧”改造应实现城镇整体环境的提升：对旧城镇改造应充分考虑基础设施、交通的承载力，合理确定开放强度分区，增加绿化开敞空间；并对原有地区欠缺的服务功能如学校、医院、市政设施等进行增加，创造宜居的城市内部环境。
留住文脉、保护优先。实施“三旧”改造行动要顺应城市发展规律，尊重人民群众意愿，加强历史文化和生态环境保护，切实保护名木古树，深入推进“三旧”改造工作。以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主。对涉及老街区、老厂区、老建筑的“三旧”改造项目，需要预先进行历史文化资源调查，组织专家开展评估论证，确保不破坏地形地貌、不拆除历史遗存，不砍老树。
功能优先、集约节约。“三旧”改造是广东省建设节约集约用地试点示范省的重要内容。“三旧”用地改造后首先应体现“城镇入区、工业进园、居住上楼”的集约化建设原则，提高土地集约利用率。通过“三旧”改造控制新增用地数量，应以存量挖潜为主，防止城市建设无序蔓延扩张的现象出现。同时，“三旧”改造是一个综合性的系统工程，包含了土地功能置换、产业提升、空间优化、历史文化保护等等多方面规划，应坚持改造地块尽量连片开发，新旧捆绑开发，产生规模效益。
明晰产权、保障权益。充分了解“三旧”项目用地的各种历史背景，既要做好与国家法律政策的衔接，防止发生新的违法违规用地行为；又要兼顾各地发展历史和土地管理政策的延续性，妥善解决历史遗留问题。科学合理地制定改造方案和配套政策，体现公开、公平、公正，处理好各类社会矛盾及利益诉求。
三、规划范围
本次“三旧”改造专项规划的范围为揭阳市市辖区范围，总面积约1031平方公里，包含榕城区（含高新区）和揭东区（含产业园）。
四、规划期限
与“十四五”规划年限和《揭阳市国土空间总体规划(2020-2035年)》（在编）近期年限相协调，本次规划期限为2021-2025年。
基本建立政策稳定、流程规范、体系完整的“三旧”改造长效发展制度，实现“三旧”改造内涵不断丰富，“三旧”改造工作稳步推进。到2025年，以创新、协调、绿色、开放、共享为理念，以实现“古城华丽蝶变，新城蓄势腾飞”的重要抓手，助推揭阳中心城区建设“宜居宜业宜游活力古城、粤东创新产业强市、区域性综合交通枢纽”为目标，推进揭阳由“增量增长”向“存量发掘”发展模式改变，实现可持续集约发展。
一、改造方式分类
采取“多种模式、分类指导”的思路，针对不同地区、不同类型制定不同的政策和管理策略，确定“全面改造+微改造+混合改造”改造模式，形成分类改造指引，解决特定的实际问题。
二、全面改造
以拆除重建方式对“三旧”用地进行再开发，或者对“三旧”用地实施生态修复、土地修复。改造条件成熟，市场主体积极性高，需加强规划统筹，加快更新推进的城市重点区域，采用全面改造模式为主。
全面改造主要为揭阳大道城市中轴（揭普惠发展轴）、榕江新城、临空产业区和其他重点功能以及揭阳站、潮汕机场等重要交通枢纽周边区域。
三、微改造
在维持现状建设格局基本不变的前提下，以改变功能、整饰修缮、完善公共设施等方式对“三旧”用地进行综合整治。具有保留保护价值，与历史文化名城保护、城市特色保护利用、老旧社区活化利用、产业升级改造结合的区域，采用微改造模式为主，引导进行功能置换、提升利用和更新活化。
微改造主要为揭阳历史文化名城保护范围、长美村、西岐村、京南村等历史文化名村、具有保留价值的老城区以及规划未覆盖的外围村镇。
四、混合改造
全面改造和微改造相结合的类型。城市中用地效率低、人居环境差、存在安全隐患的区域，基础设施弱、人居环境差、存在安全隐患，但改造条件不成熟、拆除重建存在难度的区域，采用混合改造模式为主。
混合改造以改善生活品质的老城区和实现产业升级的旧厂为主。
一、改造功能确定
改造功能确定须符合城市总体发展战略、国土空间总体规划等相关规划要求，需满足全市产业整体空间布局和各地区城市功能定位的需要。“三旧”改造项目改造功能原则上应与控制性详细规划内容相一致。需有效协调控制性详细规划（控规单元），促进“三旧”改造片区、“三旧”改造项目与周边地区在功能、产业、经济等各方面充分融合，完善城市空间结构和服务功能，保证中心城区及各区的发展目标与思路能够得以实现。
（1）“三旧”改造需有效衔接国土空间总体规划等。
（2）已经市政府批准实施的重点功能区控制性详细规划（控规单元）和片区规划，其改造功能原则上以市政府批准为准。
（3）现行控制性详细规划（控规单元）覆盖范围内，规划确定为公共服务设施、市政公用设施、道路、绿地等公益性用地的，在“三旧”改造项目中应落实规划确定的规模要求，其空间布局可结合具体实施方案在更新项目中优化。
（4）现行控制性详细规划（控规单元）覆盖范围内，规划确定为其他经营性用途的“三旧”改造用地，其规划功能应考虑周边地区的主导功能和配套要求后综合判定。其中，最新审批的重点地区控制性详细规划（控规单元）成果应严格落实；历史城区内的“三旧”改造项目，依据《揭阳市城市总体规划（2011-2035年）》和《揭阳市历史文化名城保护规划》确定其功能。
（5）控规尚未覆盖的地区，结合城市总体规划、土地利用总体规划、村庄规划以及周边发展条件，综合确定改造功能。
二、改造功能分区
对不同改造模式的“三旧”改造区域进行功能引导，包括核心城区、产业园区、城乡统筹发展区和生态屏障区等。
核心城区。该地区内的“三旧”改造应建立在维持该区域活力的基础上，进一步优化和提升区域内的功能和环境品质，改造多以商业和居住为主，并增补如教育、医疗、体育等公共服务设施和道路、供水、供电等市政设施，补足城市短板，进行城市更新。
产业园区。促进产业的整合与升级，强化土地的集约利用，同时通过“三旧”改造提供产业发展所需要的配套服务设施，促进中心城区形成“双廊双区”产业布局结构。“双廊”即国道206线工业走廊和榕城十里智造走廊，“双区”即国家级高新区和经开区。
城乡统筹发展区。依托镇村资源本底做足特色，保障民生设施，促进乡村振兴发展，严格保护基本农田保护区和生态红线区。旧村庄保留原有功能，以微改造为主，改善居住环境。具有历史文化特色的旧村庄，应对其独特资源进行挖掘和保护，鼓励发展特色文化与旅游产业。
生态屏障区。应以保护生态、缓解城市环境压力为出发点，以生态保育控制为主，保护中心城区黄岐山、桑浦山、紫峰山等自然山体，逐步恢复城市基本生态控制线内绿地，创造优美城市环境。
三、改造功能调整
确需调整控制性详细规划强制性内容的，应当按法定程序开展控制性详细规划调整论证工作。
第五章改造强度
一、改造强度确定
对以全面改造方式实施的旧城镇、旧村庄改造项目，应以成本和收益基本平衡为原则，并充分考虑城市规划的技术因素，如技术规范、环境容量、市政基础设施承载能力、城市景观等因素，通过单元规划论证确定合理确定容积率。
旧城地区以控量提质为目标，总体强度按照相关规划要求控制。
在基础设施承载能力较强的地段，开发强度应适度提高，如轨道站点周边、新城片区等。
在重点地区，受惠于政府高标准的基础设施建设投入和城市形态的需要，开发强度可适度提高。
生态廊道、组团隔离绿带、滨河景观带等结构性控制地区，开发强度给予限制。
二、改造强度分区
衔接国土空间总体规划（在编）对开发强度进行五级分区控制。
强度一区二区主要以城市中心，片区中心城市地标、门户节点等商业商务用地为主，高强度集聚开发；强度三区四区主要以组团中心、城市核心区周边和公共服务较好的商住用地为主；强度五区主要以揭阳古城、村庄居民点、山边、水边用地和公共服务设施用地为主。老城区严格控制大规模拆除，推行小规模、渐进式有机更新，以微改造及混合改造为主；其他区域不短时间大规模进行拆迁，有序推进条件成熟的“三旧”改造项目。
一、城市产业升级指引
（1）政府统筹，市场运作，企业参与。充分发挥市、区、镇（街道）三级政府统筹和引领的作用，通过市场化运作，鼓励企业积极参与，多方合作，共同推进“三旧”改造用地产业转型升级。通过政府统筹，企业参与，重点推进旧厂房用地整合改造，建设产业集聚区、现代都市型产业园区、新兴服务中心，为传统优势产业、先进制造业、高新技术产业和生产性服务业提供用地空间和发展平台；稳步推进旧城镇、旧村庄改造，盘活现状低效土地，引进商务办公、金融、创意产业等现代服务业，恢复旧城镇旧村庄的经济活力；加大对“三旧”改造范围内道路、市政、文化、教育、医疗、体育、绿化等城市公共设施的投资建设力度，为产业发展创造良好的投资环境。
（2）规划引领，优化产业布局，引导产业集聚。落实国土空间总体规划、产业发展规划对于全市产业发展的规划布局，充分考虑未来产业发展需求，通过“三旧”改造重塑城市产业空间格局。结合“三旧”改造，优化打造重点产业园及产业区块。在老城区、榕江新城建设现代服务业集聚区，引导金融保险、商务商贸、文化创意等产业集聚，发挥规模集聚效益；推动传统产业园区升级改造，规划具有产业特色的工业园区，引导具有发展前景和土地产出率较高的工业企业向园区集聚；优先保障先进制造业、战略性新兴产业项目的存量土地供应。
（3）加强零散用地整合，构筑产业发展空间载体。通过“三旧”改造单元，对零散地块进行统一谋划，统筹开发，整合多宗“三旧”改造用地，发展传统优势产业、先进制造业、高新技术产业和生产性服务业，为产业发展提供良好的空间载体。建立多宗地块统筹开发的利益共享机制，出台成片整合开发的鼓励措施，提高改造主体的积极性，避免因零散开发导致的重复建设和土地资源浪费，实现城市土地集约化利用，推动产业集群化发展。
（4）政策鼓励，孵化培育，分类指引。对有条件的低效村级工业园、“退二进三”旧厂房等工业用地进行微改造，构建低成本、便利化、全要素、开放式的众创空间。优先安排科技企业孵化器建设用地，加强创新产业的总部经济进行孵化培育。建立多层次及具有针对性的产业促进政策，引导金融保险、商务商贸、文化创意等现代服务业发展，鼓励传统建筑业、制造业企业加快改造提升。支持企业通过各类改造、创新、提升等手段做精做强主营业务或转变传统生产经营模式，促进产业与城市、企业与市场融合发展。
二、综合交通优化指引
交通基础设施是支撑城市发展的重要条件。对于“三旧”改造用地来说，由于用地功能的调整、开发强度的改变，将会带来交通总量和出行结构的变化，对原有交通设施带来一定影响。同时，通过“三旧”改造对用地布局和结构进行调整，可以进一步完善交通设施布局、增加设施供给，实现就业和居住的局部平衡，促进交通与土地利用的协调发展，从而控制交通出行总量，优化城市交通出行结构，促进城市与交通的可持续发展。
（1）严格落实规划的高速路、快速路、主干道，必要情况下可优化次支路网。
（2）优先落实道路交通设施104处，其中：公交首末站10处，公交停保场7处，社会停车场60处，客运枢纽14处，货运枢纽13处。
（3）严格落实规划的轨道交通线位、站点，为轨道交通建设预留空间。协调预留铁路线与站点设施，预留新建梅州至潮汕高速铁路、广梅汕铁路（揭阳段改线）、揭阳疏港铁路，预留新建铁路综合枢纽—揭阳站；协调预留城轨线和站点设施，预留3条城市轨道交通线路，共160公里，26个站点。
三、公共服务设施指引
（1）开展配套服务设施承载力研究。在编制及修改控制性详细规划或“三旧”改造片区策划、更新项目实施方案时，应进行公共服务设施、市政基础设施承载力研究，根据研究结果优化公共服务设施、市政基础设施的配置和布局。
（2）建立配套服务设施体系。配套服务设施及保障性住房布局应与未来城乡发展空间布局相结合，合理利用“三旧”改造用地资源完善公益性公共服务设施建设，构筑多中心、多层次、网络化的配套服务设施体系，满足公众教育、医疗、体育、文化等各类生活需求，提升居民生活水平。因地制宜配建全民健身场地设施，充分利用旧厂房、仓库、老旧商业设施和空闲地等闲置资源，改造建设为全民健身场地设施，在用地使用及审批、产权、资金等方面探索制定配套政策。
（3）提升市政设施保障能力。合理规划与建设符合“三旧”改造地区需求的给水、排水、供电、燃气、环卫、消防等市政设施体系，跟进海绵城市的建设及排水管网布设、河涌综合整治等内容，综合采取“渗、滞、蓄、净、用、排”等措施，争取实现将70%的降雨就地消纳和利用的目标。
（4）建立有效的补偿机制。在城市“三旧”改造过程中，通过建立相应的开发权补偿机制或激励机制，积极调动原土地权属人提供配套服务设施建设相关项目的积极性，有效推动配套服务设施建设。
（5）将不低于旧改项目用地总面积15%的土地无偿移交政府用于城市基础设施、公共服务设施建设或者其他公益性项目建设。具体实施细则按照省市有关政策执行。
四、自然生态保护指引
（1）确立生态优先的发展理念，发挥“三旧”改造对城市生态的保护作用。城市生态环境保护对城市可持续发展具有重要意义，“三旧”改造应该注重城市生态保护，树立生态优先的改造理念，明确保护原则与思路。通过城市“三旧”改造，为保护现有的自然生态体系、恢复和重建生态环境及构建城市生态网络途径作出应有的贡献，以实现城市生态保护的目标。
（2）落实全市生态控制管理要求，强化自然山林、水体、湿地等重要自然生态要素和空间的保护和管控，明确城市生态安全底线区域；结合自然生态环境保护原则，建立环境保护机制约束存量土地再开发行为。
（3）分类处理、区别对待。实施“三旧”改造时需要针对不同管制等级的生态用地进行分类处理，在落实生态用地保护要求的同时，实现生态用地保护和开发功能的多样化。
五、历史文化保护与利用指引
（1）有效保护和合理利用历史文化资源。按照国家历史文化名城的建设要求，加强对历史城区、历史文化名镇名村和历史文化街区、不可移动文物和历史建筑、非物质文化遗产等不同层次历史文化资源的有效保护和合理利用，注重与旅游业发展、潮汕文化特色传承、公共空间营造相结合。持续推进揭阳古城等历史文化地标及周边环境的品质及功能提升。
（2）旧城镇历史文化资源保护。项目安排结合全国重点文物保护单位、广东省文物保护单位的保护范围和建设控制地带综合考虑，分为历史建筑和传统风貌建筑、其他建筑等进行分类保护与整治，确保旧城空间肌理和整体格局得到最大维护。
（3）旧厂房工业遗产保护。旧厂房改造过程中涉及文物保护单位的，须在遵守不改变原状的基础上开展保护和利用，划定保护范围（紫线）和建设控制地带。涉及相关规划提出的旧厂房保护，其编制具体改造方案时，应征求文物主管部门的意见，严格按照相关规划的保护要求进行规划，按相应要求进行保护。
（4）旧村落文化遗产保护。改造应充分利用优秀的村落文化遗产资源，通过保护文化遗产及周边环境，改善当地的生态和人文环境，特别是结合旅游、文化等相关产业的开发，推动乡村地区经济社会的全面发展。
（5）重视古树名木的保护与保育。已定为古树名木的树木，应严加保护，不得砍伐、迁移和损毁。相关职能部门应组织编制古树名木名录，明确古树名木的养护责任，提出具体的养护要求。
一、改造单元划定
“三旧”改造单元以连片改造为原则，确保基础设施和公共服务设施相对完整，综合考虑道路、河流及产权边界等因素。一个改造单元可以包括一个或多个“三旧”改造项目。单个项目原则上不小于1公顷。
初步划定改造单元106片，基本覆盖中心城区城镇开发边界。其余外围村建议采取整村统筹模式。
二、改造单元调整
改造单元的划分可在控规单元规划编制阶段经过研究，结合实际情况和开发需求进一步调整。
附图
01区位分析图
02“三旧”图斑分布图
03土地利用现状图
04改造模式指引图
05改造功能指引图
06改造总体布局规划图
07改造单元划分图
08“三旧”综合交通布局规划图
09“三旧”公共服务指引图
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